Reformar una casa no empieza escogiendo un pavimento, una cocina o una carpintería bonita. Empieza con una pregunta mucho más incómoda: ¿la vivienda admite realmente la reforma que tengo en mente y cuánto me va a costar hacerla bien?

En Sant Cugat del Vallès y en buena parte del Vallès Occidental, esta pregunta cada vez es más habitual. El precio de la vivienda ha subido con fuerza en los últimos años y muchos propietarios se plantean comprar una casa existente para reformarla, actualizar una vivienda familiar o mejorar energéticamente una casa antigua antes que comprar obra nueva. Según datos de Idealista, el precio de venta en Sant Cugat se situaba en mayo de 2026 en torno a 4.962 €/m², con una variación anual del +12,3 %.

En este contexto, reformar puede ser una muy buena decisión. Pero solo si se hace con números realistas.

Entonces, ¿cuánto cuesta reformar una casa?

No hay una cifra única. Y quien la dé sin haber visto la vivienda, seguramente está simplificando demasiado.

Como referencia general, distintas plataformas del sector sitúan el coste de una reforma integral en España entre 400 y 650 €/m² para reformas medias, y en Barcelona los rangos pueden moverse aproximadamente entre 400 y 1.000 €/m², según calidades, alcance y estado inicial de la vivienda.

Ahora bien, en una casa unifamiliar del Vallès Occidental, especialmente si hablamos de viviendas antiguas en Sant Cugat, Valldoreix, Mira-sol, La Floresta, Rubí, Cerdanyola, Terrassa o Sabadell, mi criterio es ser más prudente:

• Una actualización parcial puede moverse entre 300 y 600 €/m².
• Una reforma integral interior correcta suele situarse entre 700 y 1.100 €/m².
• Una reforma integral con envolvente, cubierta, ventanas, instalaciones y mejora energética puede irse fácilmente a 1.100-1.600 €/m².
• Si además hay estructura, ampliación, remonta, refuerzo, humedad importante o cubierta en mal estado, el coste puede superar esos rangos.

Estos importes deben entenderse como orientación inicial. El precio real no se sabe hasta que se define el alcance, se redactan mediciones y se piden presupuestos comparables.

El error habitual: calcular solo por metros cuadrados

El precio por metro cuadrado sirve para situarse, pero no sirve para tomar decisiones definitivas.

Dos casas de 120 m² pueden tener costes totalmente distintos. Una puede necesitar solo redistribución interior, baños, cocina e instalaciones. La otra puede tener problemas de cubierta, fisuras en fachada, carpinterías antiguas, humedades por capilaridad, estructura de madera, saneamiento obsoleto y una instalación eléctrica fuera de normativa.

A nivel de coste, no es lo mismo reformar una vivienda de los años 90 que una casa antigua con varias capas de intervenciones mal resueltas.

Por eso, antes de hablar de acabados, hay que revisar:

1. Estado de estructura.
2. Estado de cubierta.
3. Fachada y humedades.
4. Carpinterías exteriores.
5. Instalación eléctrica.
6. Fontanería y saneamiento.
7. Climatización.
8. Aislamiento térmico.
9. Distribución interior.
10. Viabilidad urbanística si se quiere ampliar o modificar volumen.

Aquí es donde una reforma puede pasar de ser una inversión controlada a convertirse en una cadena de imprevistos.

Partidas que más encarecen una reforma

En una casa, las partidas que suelen disparar el presupuesto no son siempre las más visibles.

La cocina y los baños pesan mucho, sí. Pero muchas veces el coste real está en lo que no se ve: instalaciones, impermeabilización, estructura, aislamiento y encuentros mal resueltos.

1. Cubierta

La cubierta es una de las partidas más importantes. Si la casa tiene filtraciones, aislamiento insuficiente o una impermeabilización antigua, no tiene sentido reformar el interior sin actuar arriba.

Una cubierta en mal estado puede afectar techos, vigas, acabados interiores y eficiencia energética. En casas antiguas, además, puede ser necesario revisar pendientes, evacuación de aguas, encuentros con medianeras y estado del soporte.

2. Fachada y envolvente

Reparar fisuras, sanear morteros, pintar fachada o incorporar aislamiento puede tener un coste relevante, pero también mejora el confort y reduce demanda energética.

En viviendas unifamiliares, la fachada no es solo estética. Es protección frente al agua, el calor, el frío y el envejecimiento del edificio.

3. Carpinterías exteriores

Cambiar ventanas puede parecer una partida aislada, pero afecta al confort acústico, térmico y al consumo energético. En Sant Cugat y zonas residenciales del Vallès, con viviendas expuestas a orientación, jardín o calles con tráfico, la carpintería exterior puede marcar mucho la calidad final de la reforma.

4. Instalaciones

Electricidad, fontanería, saneamiento, climatización, aerotermia, ventilación, telecomunicaciones y producción de agua caliente deben pensarse de forma conjunta.

Un error frecuente es reformar la distribución y luego intentar “encajar” las instalaciones. Debería ser al revés: la distribución debe coordinarse desde el principio con los pasos de instalaciones, bajantes, ventilaciones, máquinas exteriores y mantenimiento.

5. Estructura

Si se quiere abrir una cocina al comedor, eliminar paredes, ampliar huecos, hacer una remonta o actuar sobre una terraza, hay que comprobar si existen afectaciones estructurales.

Aquí no conviene improvisar. Una decisión aparentemente sencilla puede requerir cálculo, refuerzo, proyecto técnico y licencia.

¿Qué impuestos y trámites hay que prever en Sant Cugat?

En Sant Cugat, las obras están sujetas a tramitación municipal, ya sea mediante comunicación previa o licencia, según el tipo de intervención. Además, desde el 20 de enero de 2026, para tramitar una comunicación de obra es requisito haber presentado y abonado previamente la autoliquidación del ICIO.

El propio Ayuntamiento indica que el ICIO es el 4 % del Presupuesto de Ejecución Material, es decir, del coste de la obra sin IVA.

Este punto es importante porque muchas personas calculan la reforma solo con el presupuesto del constructor. Pero el coste total puede incluir:

• Obra.
• IVA.
• ICIO.
• Tasas municipales.
• Proyecto técnico, si es necesario.
• Dirección de obra, si procede.
• Estudio de seguridad y salud.
• Gestión de residuos.
• Contenedores, ocupación de vía pública o andamios.
• Ensayos, certificados o documentación final.

No todo aparece en el primer presupuesto. Y precisamente por eso conviene ordenar el proceso antes de empezar.

¿Cuándo necesitas arquitecto para reformar una casa?

No todas las reformas necesitan el mismo nivel de intervención técnica. Pintar, cambiar pavimentos o renovar una cocina sin tocar distribución puede tener una tramitación sencilla.

Pero cuando se modifica la distribución, se actúa sobre fachada, cubierta, estructura, volumen, uso, accesibilidad o condiciones de habitabilidad, la figura del arquitecto pasa a ser clave.

En una casa unifamiliar, especialmente si hay ampliación, remonta, redistribución importante o afectación de la envolvente, el proyecto no debería limitarse a “hacer planos”. El valor real está en tomar decisiones antes de que la obra empiece:

• Qué se puede hacer urbanísticamente.
• Qué conviene hacer técnicamente.
• Qué presupuesto tiene sentido.
• Qué partidas son prioritarias.
• Qué se puede dejar para una segunda fase.
• Qué soluciones evitarán problemas a medio plazo.

Una reforma bien planteada no es la que lo cambia todo. Es la que invierte donde toca.

Ejemplo orientativo: casa de 120 m²

Imaginemos una casa de 120 m² en el Vallès Occidental.

Si se trata de una reforma interior con nueva distribución, cocina, dos baños, pavimentos, pintura, instalaciones nuevas y carpintería interior, podríamos estar en un rango aproximado de:

85.000 € – 130.000 € + IVA

Si además se actúa sobre cubierta, fachada, ventanas, aislamiento y climatización, el rango puede subir fácilmente a:

130.000 € – 190.000 € + IVA

Y si aparecen refuerzos estructurales, humedades importantes, ampliación de superficie o una remonta, ya no estamos ante una simple reforma: estamos ante una intervención arquitectónica más compleja, con otro nivel de proyecto, licencia y control económico.

Cómo saber si una reforma compensa

La pregunta no debería ser solo cuánto cuesta reformar. La pregunta correcta es:

¿Qué valor tendrá la vivienda después de reformarla y qué problemas habremos eliminado?

En zonas como Sant Cugat, Valldoreix o Mira-sol, donde el precio de mercado es elevado, una reforma bien planteada puede tener sentido porque mejora confort, valor patrimonial y eficiencia. Pero una reforma mal calculada puede comerse todo el margen.

Antes de comprar una casa para reformar, conviene hacer una revisión técnica previa. No hace falta desarrollar todo el proyecto desde el primer día, pero sí es recomendable analizar:

• Estado general de la vivienda.
• Posibles patologías.
• Coste realista de reforma.
• Encaje urbanístico.
• Posibilidad de ampliación.
• Necesidad de licencia.
• Riesgos técnicos.
• Orden de prioridades.

Este estudio previo suele ahorrar dinero. No porque reduzca mágicamente el coste de obra, sino porque evita decisiones equivocadas.

Conclusión

Reformar una casa en Sant Cugat o en el Vallès Occidental puede costar desde una actualización moderada hasta una inversión importante, especialmente cuando se actúa sobre cubierta, fachada, estructura, instalaciones o eficiencia energética.

Mi recomendación es clara: antes de pedir tres presupuestos de constructor, define bien qué quieres hacer y qué permite realmente la vivienda. Sin proyecto, sin mediciones y sin criterio técnico, los presupuestos no son comparables.

En BASE22 analizamos cada reforma desde una visión arquitectónica, urbanística y económica. Porque una buena reforma no empieza en la obra. Empieza antes, tomando las decisiones correctas.